[임대차] 권리금 회수, 계약 갱신 청구가 불가능한 경우도 있다.
이제 임대차 계약을 한 번이라도 진행해 본 사람이라면
주택은 '주택임대차보호법', 상가는 '상가임대차법'의 보호를 받는다는 걸 대부분 알고 있다.
이에 임대인은 각 법률이 정한 아래와 같은 '특별한 사정' 없이는 임차인의 계약갱신요구, 즉 '같은 조건으로 더 임차하겠습니다' 라는 요구를 거절할 수 없다.
| 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 상가임대차법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.> 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.> |
그렇다면, 모든 임차인은 마음 놓고 갱신청구권을 믿고 있으면 되는걸까? 답은 아닌 경우도 있다는 것.
혹시 '제소전 화해 조항'이라는 것을 들어 보셨는지?
말 그대로 소를 제기하기 전에 서로 화해한다는 뜻이다. 그렇다고 개인적으로 만나서 화해하는 것은 아니고 ㅋㅋ
화해할 내용을 서로 정해서 법원에 제소전 화해를 신청한 뒤, 법원으로부터 화해조서로 이를 성립하게 하는 것.
이때의 제소전화해의 효력은 확정판결과 동일한 효력이 있다.
쉽게 뒤집을 수 없다는 것.
간혹 임대인 중에 임차인에게 '제소전화해'를 하자고 제안하는 경우가 있다. 주택임대차에선 잘 없고, 상가임대차에서 자주 발생하는 일인 것 같은데, 이 때 임대인은 화해 조항으로 '임차인의 계약 갱신권을 부인'하는 내용이나, '권리금을 포기'하도록 하는 약정들을 기재하는 경우가 있다.
문제는 위와 같은 조항의 내용 자체가 임대차법에 위반된다는 것이고, 각 임대차법에서는 위와 같은 조항을 '강행규정', 즉 각 임대차법에 반하여 임차인에게 불리하게 약정하는 경우 이를 무효로 보고 있다는 점이다.
그럼 강행규정에 위반되니 제소전 화해를 했다고 하더라도 각 조항은 무효일까?
정답은 '아니다'.
대법원은 제소전 화해조서의 내용이 강행법규에 위반된다 할지라도 준재심절차에 의해 취소되지 아니하는 한 그 화해가 무효라는 취지의 주장은 할 수 없는 것이고, 제소전 화해가 준재심에 의하여 취소되지 않는 한, 그 기판력에 모순, 저촉되는 주장을 할 수 없는 것 이라고 하여(대법원 “1992. 11. 27. 선고 92다8521 판결 등 참조) 화해조서에 명시적으로 임차인의 갱신요구권이 제한된다는 내용이나 권리금을 제한하는 내용이 포함되는 경우라면, 임차인은 이에 따라야 한다는 점을 알 수 있다.
다만 위에서 말한 것처럼 강행법규에 위반되기 때문에 법원은 위와 같은 내용이 포함되어 있는지 여부에 관하여 상당히 엄격하게 해석(서울중앙지방법원 2017. 1. 6. 선고 2016가단44590 판결)하고 있다.
예를 들어보자.
화해 조서의 내용이
계약 체결 후 5년이 지나면 갱신요구권을 행사할 수 없다거나 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 없다는 등 아주 명료하게 적혀있다면, 화해 조서의 내용대로 임차인의 갱신요구권은 제한된다.
반면, '임대차기간은 2025. 12. 31.로 종료된다' 정도라면? 이는 갱신요구권 제한이 명시적으로 기재된 게 아니기 때문에 임차인은 여전히 갱신요구권을 행사할 수 있다.
권리금의 경우에도 마찬가지인데,
법원은 "임대차계약이 종료되는 경우 임차인은 임대인에게 어떠한 명목으로도 시설물에 대한 권리금 및 기타비용을 청구할 수 없다"는 내용이라면 이는 단순히 임차인이 임대인에게 '직접' 권리금을 청구할 수 없다는 것일 뿐, 나아가 점포에 관한 임대차계약에 대하여 상가임대차법상 권리금 회수기회 보호 규정의 효력을 완전히 배제한 것이 아니라는 취지로 판시하고 있다(제주지방법원 2017. 11. 14. 선고 2017가단55130 판결).
정리하자면,
임차인이 본인 의사로 임대인과 법에 반하는 내용의 합의를 한다면, 그 합의를 우선한다는 취지로 보면 될 것이다.
(물론 원해서 불리한 합의를 하는 사람이 어디있겠는가 싶지만)
<랍비의 말>
불가피한 상황에서 위와 같은 제소전 화해를 해야한다면
사안에 따라 법적 효과가 달라질 수 있기에, 신중한 검토가 필요하다는 점을 잊지 마세요.